AANPAK

UITGANGSPUNTEN EN KWALITEITSKRITERIA

Een aantal uitgangspunten zijn geformuleerd bij de opdracht voor dit onderzoek:
- sloop van het laatste deel van Grubbehoeve, dit gaat om 60 woningen herpositioneren van 90 woningen in het zuidelijk deel ten behoeve van de stichting 'Koop Je Eigen Grubbehoeve' (herpositioneren houdt hierbij in: leeg opleveren)
- de overige 169 woningen aan de noordzijde blijven in beheer bij Patrimonium en worden gespikkeld verkocht
De belangrijkste kwaliteitskriteria voor een stadsvernieuwingsproces zijn:
- hou tijdens de veranderingen zoveel mogelijk woningen in bewoonde staat (instandhouden voorzieningen, betere bewonerszeggenschap, minder beroep op de aanwezige herhuisvestingscapaciteit, minder huurderving, beter beheer mogelijk, beter uiterlijk van het woonblok, geen kraakproblemen, niet dichttimmeren, geen interieurs vernielen, geen extra bewaking nodig, meer sociale controle)
- zorg dat iedereen slechts één keer hoeft te verhuizen (van oud naar nieuw of oud), dit is vooral belangrijk voor de ouderen in het project (niet tweemaal verpotten!), zorg ook dat vooraf duidelijk is waar men naar toe kan gaan (keuzemogelijkheden)
- zorg voor een goede fasering die voorgaande punten mogelijk maakt en die anticipeert op het proceskarakter van de vernieuwing

KNELPUNTEN

Ontruiming
Het in één keer op een bepaalde peildatum leeg opleveren bij herpositioneren en bij slopen leidt tot een ontruimingsperiode van 18 maanden.
Dit betekent dat de huidige beheersituatie die nu reeds weinig bevredigend is voor langere tijd beduidend zal verslechteren en dat wordt gehandeld in strijd met de kwaliteitskriteria.
De huurderving zal bij een lineair verloop van het ontruimingsproces gelijk zijn aan het totale bedrag aan maandhuren van de 90 woningen vermenigvuldigd met negen. Aan het einde van de ontruimingsperiode zullen de gemeenschappelijke voorzieningen (liften, verlichting, verwarming) voor 90 woningen aan de praat moeten worden gehouden voor slechts enkele woningen, wat eveneens forse verliezen oplevert.
Ook de kosten voor bewaking en onklaar maken/dichttimmeren gaan optreden. Tenslotte levert een half afgetakelde flat een weinig wervend beeld op voor de aanstaande kopers zowel bij Patrimonium als bij Koop Je Eigen Grubbehoeve. Al met al een weinig aantrekkelijk verloop van het sociale proces.
Kopersoverleg
Na het leeg opleveren door Patrimonium aan KJEG begint in het te herpositioneren gedeelte het kopersoverleg. De kopers kiezen een type met een basisprijs en gaan met de architect aan de gang om de indeling vast te stellen en om mogelijke opties te realiseren.
Om dit met 90 kopers op een verantwoorde manier te kunnen doen zijn er enkele maanden nodig. Er kan natuurlijk eerder begonnen worden, maar met enkele dwarsliggers bij de vertrekkende huurders is er tevoren geen zekerheid over de datum van lege oplevering.
Door het achter elkaar schakelen van ontruimen en kopersoverleg dreigt de leegstandsperiode nog verder toe te nemen.

PLANNINGSVOORSTEL

'Kalm en 'Wild' verbeteren
Voor de bestaande woningen wordt een 'kalme' verbetering voorgesteld die bij voorkeur bij mutatie en desnoods in bewoonde toestand kan worden uitgevoerd. Hierbij wordt sterk uitgegaan van de aanwezige mogelijkheden en kwaliteiten van deze woningen. (2e t/m 9e verdieping)
Bij de nieuw te ontwikkelen woningen in de plint en aan de koppen van het blok en voor de bestaande woningen op de 10e (dakatelier met terras) zijn veel meer individuele keuzevrijheden beschikbaar voor de aanstaande kopers.
Dit noemen we de 'wilde' verbetering.

Mutatiegewijze herpositionering van de woningen die 'kalm' verbeterd gaan worden
De hiervoor genoemde knelpunten kunnen voor de ontruiming van het te slopen gedeelte niet worden opgelost.
Bij het te herpositioneren gedeelte ligt het voor de hand om over te gaan op een mutatie-gewijze aanpak, waarbij iedere keer als er een huurder vertrekt er een koper voor in de plaats komt. Theoretisch zou dit binnen enkele weken geregeld moeten kunnen worden, in de praktijk zijn er enkele maanden voor nodig om de inbouw en de opties uit te kunnen voeren.
Bouwkundig is deze wijze van uitvoeren goed mogelijk.
Of het juridisch zonder problemen mogelijk is zou moeten worden nagegaan. Het splitsen van de appartementsrechten kan in elk geval van tevoren gebeuren

De verplichte verbetering gedeeltelijk vroeg uitvoeren vanwege de positieve uitstraling
Een aantal onderdelen van de verplichte verbetering kan eenvoudig naar voren worden gehaald in de uitvoering:
- het opknappen van de toegangen, hallen en trappenhuizen
- het opknappen van de balkons en galerijen
- het vervangen van het verwarmingssysteem
- het isoleren van de borstweringen - het uitvoeren van een onderhoudsbeurt voor het schilderwerk
- het vervangen van de dakbedekking (rekening houden met dakateliers)
Met name de eerste twee punten zijn van belang voor de koperswerving. Ook de positieve uitstraling op de huurders die blijven zitten (er gebeurt wat) moet niet worden onderschat.

PLANNING

Deze wordt apart van dit onderzoek opgesteld door adviseur mevr. W.P.J. Maters

CASA architecten
koop je eigen Grubbehoeve
2e versie 19-02-01